Opinión

Sobre la Ley de Alquileres

Seguimos sumando puntos de vista de actores de la ciudad en el rubro. Abogados, desarrollistas... ya emitieron opinión. Hoy abrimos nuestras páginas a una corredora pública
miércoles, 29 de julio de 2020 · 09:00

Escribe: Soledad González Azcurra
MP: 04-4294

La nueva Ley de Alquileres, o Ley Nº 27.551, regula la locación de inmuebles en la República Argentina desde el pasado 1 de julio. En ella se establecen aspectos que son claves para las negociaciones contractuales presentes y futuras, entre los que se destacan:

*Las partes pueden elegir un domicilio especial para el ejercicio de sus derechos y obligaciones, como también pueden establecer un domicilio electrónico (aunque aún no está claro a qué se hace referencia en esta ley cuando se hace mención a este tipo de domicilio ya que, según lo conocido hasta el momento, un domicilio eléctrico es un domicilio registrado y administrado por instituciones públicas). 

*La ley plantea limitaciones respecto a los requisitos para la concreción de alquileres de inmuebles habitacionales, tales como que sólo puede cobrarse un mes adelantado en concepto de alquileres anticipados;  que el depósito en garantía podrá ser como máximo equivalente al importe de un mes de alquiler y luego será reintegrado al valor del alquiler vigente al momento de la finalización o resolución del contrato; y no podrán firmarse pagarés o documentos que no formen parte del contrato original.

*En cuanto al plazo mínimo de locación de inmuebles es uno de los principales cambios que introduce esta ley, y queda establecido para un período de tres años, tanto para los contratos habitacionales como para los comerciales. 

*En lo que refiere a conservación del inmueble y reparaciones, “es el locador quien debe  conservar la cosa locada, por lo que deberá efectuar a  su cargo la reparación que exija el deterioro en calidad o defecto, originada por cualquier causa no imputable al locatario...”. Este artículo discrimina entre reparaciones urgentes y necesarias, estableciendo el modo de proceder en cada caso. Lo principal aquí es definir por contrato quién determinará la urgencia y cómo lo hará, a fin de evitar diferencias durante el período de vigencia del contrato.  

*Los impuestos ahora son a cargo del locador, al igual que la tasa municipal y toda carga o contribución que grave la cosa; mientras que aquellas cargas y contribuciones que se originen en el destino de la cosa, como ser el mantenimiento, las tareas de limpieza y los desperfectos ocasionados por el uso, etc.; deberán ser abonadas por el locatario. 

*En cuanto a la resolución anticipada, el locatario deberá informar al locador con un mes de antelación que pretende disolver la relación locativa. Si la rescisión se da entre los seis meses y el primer año de contrato, el locatario deberá abonar un mes y medio en concepto de indemnización, si lo hace después del año, deberá abonar la suma equivalente a un solo mes de alquiler; y para aquellos casos en los que el locatario avise tres meses antes, siempre que las dos partes estén de acuerdo, entonces podrá resolver el contrato y éste no deberá abonar indemnización alguna por dicho concepto.

*Las  pautas de renovación  pueden ser negociadas en los últimos tres meses del contrato.

*El locador no podrá negarse a recibir la llave del inmueble que ha sido alquilado con finalidad habitacional, aun cuando el inmueble no se entregue en las condiciones pautadas; sin embargo, debe dejar una reserva por escrito de las obligaciones que quedaron pendientes a cargo del locatario, e incluso puede solicitar a los garantes que firmen la conformidad de dicho documento. 

*La ley determina que los únicos intermediarios habilitados para llevar a cabo las gestiones inmobiliarias son los corredores profesionales matriculados para ejercer el corretaje inmobiliario, y para ello deberá regirse por la legislación local, esto se debe a que cada provincia tiene una normativa propia respecto al ejercicio profesional de martilleros y corredores públicos, que para el caso de la provincia de Córdoba es la Ley Nº 7.191.

*Los cambios que trae en cuanto a la presentación de garantías no son menores ya que, a diferencia de la modalidad de trabajo anterior, en la actualidad el locatario podrá ofrecer: aval bancario, seguro de caución (que se contrata en una aseguradora), garantía de fianza o fiador solidario (el garante más habitual en los contratos de locación), garantía personal del locatario (con su recibo de sueldo o certificado de ingresos); y el locatario deberá optar por la que considere más conveniente. Lo que básicamente estaría modificando este artículo es que ya el locador no puede exigir una garantía determinada, como ser solo bienes inmuebles, sino que deberá optar o flexibilizar ante otras posibilidades, siempre y cuando las propuestas cumplan con determinados requisitos, a fin de que puedan ser garantías fiables y eficaces.  

*Otro cambio esencial es el que modifica los “ajustes” en el caso de las locaciones habitacionales; aquí se deberá fijar un valor único para el período de 36 meses (tres años), sobre el cual se aplicará un índice de incremento anual que será establecido por el BCRA.  La ley también prevé la consignación para aquellos casos en los que el locador se niegue a  recibir el pago del alquiler.  Por último, pero no menos importante, esta ley establece que todos los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados en AFIP. Sin embargo, se encuentra pendiente la reglamentación de dicha Administración que determine el proceder adecuado. 

La Ley de Alquileres modifica por completo las pautas de negociación y el modo de proceder ante las situaciones puntuales que hacen a la relación locativa; y es aquí donde se encuentra la necesidad de que en toda acción rija la aplicación del principio de buena fe con el objetivo único y concreto de que las soluciones que surjan ante los conflictos que se presenten resulten equitativas y justas para las partes.

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