Panorama inmobiliario - Profesionales del rubro hicieron un análisis de lo que ocurre en el sector

Estudiantes: la odisea para poder encontrar un departamento libre

Eugenia Astiz y Gustavo Chiri, corredores inmobiliarios de la ciudad, explicaron las razones y, además, hablaron sobre lo que buscan los jóvenes, los precios que se manejan y también dieron detalles sobre el mercado de la compraventa
martes, 25 de enero de 2022 · 07:30

Escribe: Franco Gerarduzzi
De nuestra Redacción

En principio, lo que se comenta es que sí, que este año las clases serán presenciales en la Universidad Nacional de Villa María (UNVM). Incluso ya está previsto que la semana del siete de febrero los estudiantes rindan los exámenes de este turno ahí, en las aulas, y la virtualidad vaya quedando de lado, al menos por el momento.

A menos que otra vez suceda algo y qué hacemos, cómo nos organizamos, será posible, che. Como ocurre cada año, con el comienzo de las clases -y mucho tiempo antes- comienza eso que lleva a los chicos y a las chicas -en muchas ocasiones, también a sus padres- a ver qué inmobiliarias hay en la ciudad y entonces un llamado y otro y otro más para encontrar un departamento disponible, porque cómo puede ser que todavía no se consiga uno libre y este precio no convence y las expensas y ¿no tiene cocina? ¿ah, no permiten mascotas? ¿cuántas garantías?

Tengo un hermano, tiene 25 años y hace cuatro que es corredor inmobiliario. Todas las mañanas estoy en su oficina con él y desde hace semanas la escena es la misma. Pongo un ejemplo: solamente ayer lo llamaron cinco personas que le preguntaron por departamentos de un dormitorio y una que le consultó por uno de dos.

El lleva un registro y me dijo que el 90% de los llamados son de estudiantes. El, como cada vez que lo llaman, tiene que responder lo mismo: que no tiene, que no hay, que si quieren prueben acercándose a esa inmobiliaria que está en aquella esquina o a la otra que está por tal calle, acá a media cuadra. Por eso, hablamos con dos corredores inmobiliarios para conocer, entre otras cosas, qué está pasando con los alquileres por este sector. Se trata de Eugenia Astiz (matrícula 04-1330) y de Gustavo Chiri (matrícula 04-1110).

Poco antes del mediodía, Astiz estaba en su oficina, ubicada en bulevar Sarmiento 1399. Primero, como alguien que advierte, comentó que si bien hay contratos de alquiler vigentes cuyos precios es necesario actualizar, destacó que a otros se los logró revalorizar. Luego, sin dar ninguna vuelta, mencionó que “no hay muchos departamentos disponibles” y sostuvo que, en su caso, excepto uno, tiene todo ocupado. Asimismo, recordó que ya en octubre y noviembre del año pasado se movió el sector por “previsión”, pensando en la vuelta a las clases presenciales en la universidad.

“Hace un tiempo que estamos requiriendo que hubiera más cantidad de propiedades para alquilar, lo que pasa es que no está sencilla la situación”, aclaró. Respecto a los motivos por los que no hay disponibilidad, manifestó: “Creo que ha disminuido la cantidad de departamentos en construcción, no se está construyendo en la misma medida que se construía en años anteriores”. Chiri (quien tiene su oficina en San Juan 1294), por su parte, dijo telefónicamente: “La presencialidad en algunas carreras fue un detonante importante en la demanda de alquileres, fundamentalmente en las unidades que más se vinculan a los estudiantes: un dormitorio (o monoambiente) en sus diferentes tipos: tanto edificios como complejos”. A la vez, apuntó que en el 99% de las inmobiliarias la oferta está muy por debajo de la demanda.

Astiz expresó también que “ha bajado la renta en las propiedades y, entonces, también han bajado las ganas de los inversores de seguir invirtiendo en departamentos”. Y agregó: “No se vende, no se construye la misma cantidad. Villa María es una ciudad muy grande. Viene gente de muchos lados. Necesitamos muchas propiedades. Lo que está ocupado ya está ocupado. Generalmente al inquilino que está estudiando no le gusta moverse mucho y no están entrando propiedades nuevas”.

En este punto resaltó que a la ciudad llega no solo gente de la región, sino también de provincias del sur, del norte (Jujuy), del noroeste (Catamarca, San Juan). “Eso implica todo un movimiento muy distinto: papás que viajan una vez al año o cada dos o tres a firmar los contratos. Pero no es constante la llegada de los papás a ver a sus hijos. Por ahí la distancia no se los permite, la economía”, indicó.

El corredor Chiri, para explicar la disminución en la oferta, sostuvo: “Hubo menos inversores en los últimos años, se vendió mucho menos. Seis meses atrás nos sobraban los departamentos de un dormitorio y hoy no tenemos para ofrecer”. Y recordó que mucha gente soportó la pandemia desde su casa pagando el alquiler para no perder la unidad. “Entonces, no se vaciaron tanto como he leído, por ahí, en otras ciudades. Algunos se vaciaron, pero no en demasía”. Posteriormente, resaltó otra demanda: la del sector laboral que incorpora a jóvenes que llegan, incluso, desde otras provincias. “Los dos grandes canales están en departamentos de un dormitorio y en viviendas tipo para matrimonios jóvenes de uno, dos dormitorios, casas tradicionales en buenos barrios, periféricos a los bulevares. Es un producto muy demandado y con poca oferta también”, sentenció.

El, además, subrayó que las personas que vienen a la ciudad lo hacen también por la actividad económica, comercial y, entre ellas, la industria láctea. “Eso mueve gente y a esa gente hay que alojarla en algún lado. Hay gente que temporalmente vive en alguna pensión, en algún hotel. Pero tarde o temprano busca una vivienda tradicional para establecerse y eso sin ninguna duda es muy positivo. ¿Qué nos está pasando ahora? Tenemos el cliente, pero no el producto para cubrir esa necesidad. Supongo que será un hecho temporal y que de a poco se va a ir equilibrando. Se siguen construyendo edificios, hay empresas que están con productos a punto de entregar, otros que han entregado”, reflexionó.

 

¿Qué se busca? ¿Y los precios?

Astiz dijo que, principalmente, los estudiantes buscan departamentos de un dormitorio. En cambio, los de dos dormitorios suelen elegirlos hermanos y recalcó que ya no es frecuente que amigos compartan una vivienda, situación que sí se daba hace mucho. En relación a los precios, ella primero expuso que depende de una variedad de factores.

Sin embargo, contó que “arrancan en los 17 o 18 mil pesos, más impuesto municipal y expensas”. A la vez, argumentó que, últimamente, se registró un “aumento significativo” de los alquileres, sobre todo después de la promulgación de la nueva ley de alquileres (sancionada en junio de 2020).

“No obstante, puedo decir que contratos que firmamos hace cinco meses hoy ya están obsoletos en cuanto al precio. Porque hace cinco meses un departamento estaba en 12, 13 mil pesos y hoy valen 18”, afirmó. Y sumó: “Tengo que esperar seis meses más o siete meses más para poder actualizarlo”. Chiri coincidió con su colega y dijo que los precios van desde los 15 hasta los 20 mil, aproximadamente, para los productos de un dormitorio.

Y describió: “Los estudiantes no son muy demandantes de servicios. El mercado de un dormitorio también va mucho al soltero o soltera ya mayor, o a los y las separadas. En ese público, a lo mejor por arriba de los 25 años ya sí se pretende cochera, pileta, otra calidad de lobby. Tienen otro tipo de vida social y profesional”.

También hay casos, aunque son los menos, en los que, según Astiz, estudiantes eligen departamentos “de categoría, que están más destinados a chicos que están en tercero, cuarto año del nivel universitario; que incluso ya tienen alguna fuente de ingreso o son profesionales, que han cambiado su vida de estudiantes”.

Al respecto, la corredora insistió que, si no, el estudiante “busca una tipología bastante similar porque, aparte, tiene que ver con ser igual entre pares”. Por otra parte, resaltó que, en su caso, todos pagan en tiempo y forma. “No tengo atrasos. A lo mejor tenga que ver con que al momento de alquilar revisamos el tema de las garantías y si no funciona pedimos otra. Tratamos siempre de que pueda fluir tanto para el inquilino como para el propietario. A mí no me gusta decirle que no a la gente, sino que busquemos una alternativa. Pero también necesito dar seguridad respecto de la propiedad. Entonces, si no se puede, no se puede”, sostuvo.

 

Casas

“Las casas han adquirido muy buen valor. Y con buenos inquilinos porque hay muchísima necesidad de casas”, precisó. Seguidamente, habló sobre los precios y dijo que, a diferencia de los alquileres que “tienen un tope” que podría tener que ver en parte con la “economía de los chicos”, con las casas cada uno pide lo que le parece “y el que quiere lo paga, y el que no quiere no”.

En este sentido, aseveró: “Es duro decirlo, pero es así. Lamentablemente, como no hay casas, hay gente que paga aunque los montos sean elevados”. Los precios, en estos casos, no bajan de los 30 mil pesos. Por ejemplo, en barrios tradicionales como Ameghino, Lamadrid, San Justo o Rivadavia “los valores están por encima de los 40”.

Después, por supuesto, hay casas de 50, 60, 70 mil y podemos seguir contando. “Depende mucho de la propiedad. Fijate que no hay. Por gusto uno puede buscar. Decís: che, busco una casa de tres dormitorios, cochera doble y vas a buscar un montón de tiempo porque no hay”, destacó.

Luego, rememoró los tiempos más duros de la pandemia y relató que los matrimonios que vivían con sus hijos en una casa pequeña o un departamento, produjo la necesidad -¿o el deseo? ¿o el deseo es una de las formas de la necesidad?- de que se trasladaran a sitios con patio. “Esto ayudó al incremento del valor de las casas”, dijo.

Y claro, lo que se llama oferta (que es poca) y demanda. Contó, en este punto, que la semana pasada se le desocupó una casa en barrio Parque Norte y le llamaron unas 20 personas. “No importaba la hora: 10 de la noche, 7 de la mañana. “Por favor, es para mí”. Es desesperante porque voy a tener una y hay 20. ¿Cómo hacés? ¿A quién le decís que sí? ¿A quién le decís que no?”, relató. Y añadió: “En realidad lo que le está pasando a Villa María es que crece muchísimo y no nos damos cuenta. Necesitamos más cantidad de viviendas. Lo que pasa es que por ahí no está tan fácil tomar la decisión a veces política”.

 

Compraventa

Por su lado, el mercado de la compraventa “está mucho más tranquilo que otras épocas”. Al respecto, describió que se encuentra con “una actividad mucho más puntualizada, con necesidades específicas”. Así, afirmó: “Lo que no hay son las grandes inversiones, inversores que compraban dos, tres, cuatro departamentos, o que eran constantes, uno cada dos o tres meses. Eso no está porque justamente la renta no condice con el valor de la propiedad”.

Chiri también habló al respecto: “Meses atrás sobraban departamentos de un dormitorio. Entonces, a quien tuvo dos departamentos vacíos durante cuatro cinco meses por la pandemia, no le entusiasmó volver a invertir. Después, sin duda la volatilidad del dólar pega directamente sobre las listas de precios y las decisiones de la gente. Por ahí crece más rápido el dólar que los precios de los departamentos, la gente se sigue refugiando en la moneda extranjera y no toma la decisión de invertir. Son varios los factores que afectan a un mercado de compraventa”.

 

Ahorrar en dólares

“A ver. En realidad, tampoco es mal momento para comprar porque hoy también tenemos que saber que las propiedades están un 30% o 40% más bajas en dólares. Para ponerlo en números, una propiedad que hace tres años valía 100 mil dólares, hoy vale 75, 80 mil. No la van a pagar más de eso. Entonces, a lo mejor es buen momento. Lo que pasa es que también es verdad que el que tiene el billete dólar se aferra y por ahí ni siquiera le sirve comprar por 75 u 80 mil dólares. Y mucho tiene que ver también con esto de que los argentinos nos aferramos mucho más al dólar que a la propiedad”, comenzó manifestando.

Posteriormente, dijo que es común que siempre estemos “expectantes” por el aumento del dólar para, así, obtener una ganancia y volvió a hacer referencia a las inversiones en términos de que las cargas impositivas son importantes. “No es atractivo el negocio”, expresó.

Por último, habló de la necesidad de “ayudar políticamente a que las inversiones fluyan” porque si el Estado -en todos sus niveles- no genera opciones que favorezcan al inversor (al constructor, al loteador), no hay modo de sobrellevar la situación. En esta dirección, hizo alusión a la importancia de generar loteos nuevos y alternativas para que se edifique. Asimismo, valoró el Programa Procrear.

 

Coda

Ahora, como queda poco espacio, solo diré que a veces me quedo pensando en mi hermano: en realidad, en aquellos desconocidos que lo llaman. Y me imagino cuántas veces escucharán lo mismo: que no, que no hay nada libre. Y eso hace que me pregunte otras cosas: ¿cuánto se insiste? ¿hasta cuándo se insiste, incluso, sabiendo que, a veces, la respuesta seguirá siendo la misma? Y me lo pregunto por esto que comentaba del deseo, de la necesidad.

En fin.

 

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