“El mercado inmobiliario no se recuperó después de la pandemia”

La actividad inmobiliaria no está exenta de los cambios y la crisis económica que atraviesa nuestro país. En ese marco, El Diario dialogó con Bernardo Pedraza, conocido por muchos como Nano, quien se dedica desde hace tiempo al negocio inmobiliario en Villa María con su empresa B.M. Pedraza Operaciones Inmobiliarias.

Tras consultarle por la actualidad del sector, el reconocido empresario comentó: “El mercado inmobiliario no ha podido recuperarse después de la pandemia porque, evidentemente, las condiciones económicas no han sido las más favorables. Creo que va a llevar mucho tiempo para que se recupere el rubro”.

“Siempre el mercado inmobiliario operó con excedentes y las empresas no lo han tenido. También está la cuestión crediticia que manejan los estados nacionales, donde debe haber una partida asignada a otorgar créditos. Lo que sucede es que esta cuestión tiene que estar mimetizada con el mercado, pero el crédito es otorgado en pesos y las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares, entonces, por cuestiones sistemáticas y otras, como la inflación, se complica poder establecer parámetros”, expresó.

En ese sentido, destacó: “La única demanda que hemos tenido en los últimos tiempos está vinculada a la venta de terrenos, donde la gente, por una cuestión de resguardo económico o que no ha tenido su vivienda, ha realizado una inversión”.  “Se observa una tendencia netamente destinada a cumplir el sueño de la casa propia, ya que en los casos de desarrollistas, el inversionista hoy no puede proyectar y dar previsibilidad a su negocio”, dijo Pedraza y continuó: “Los negocios normalmente tienen proyecciones a cinco años, pero, dada la gran inflación que tenemos, no hay valores referenciales que uno pueda tomar para lograr una financiación y, de esta manera, poder lograr la venta de ese producto. A raíz de esto, es por lo cual actualmente no hay venta masiva de lotes”.

A su vez, mencionó: “Todas aquellas personas que decidieron emprender y desarrollar algo se encontraron con una complicación feroz en el mercado, ya que los inmuebles tienen un costo y no pueden vender por debajo de eso, allí se produce un quiebre del mercado que se llama dualidad de valores, donde un valor es el valor real del inmueble y el otro es el valor del mercado. Sin embargo, actualmente se abrió un tercer valor que corresponde a la  realización inmediata o necesidad urgente de venta”. “Entonces, eso trajo una alteración dentro de los valores que normalmente se manejan y generó una tercera oferta que produjo un quiebre, el desbarajuste y la pérdida de los valores de referencia”, precisó.

“Hoy se han perdido los valores de referencia. Históricamente, los valores estuvieron directamente relacionados con las pick-ups, que son artículos de trabajo, y, por ejemplo, calculamos el costo de un departamento al valor de dos camionetas”, puntualizó el corredor y continuó: “Sin embargo, en este momento, el valor de una pic-kup equivale a un departamento. Esto es un desfasaje que no solamente responde a una circunstancia microeconómica, sino macroeconómica del fenómeno, que está ocurriendo a niveles mundiales, y a las necesidades económicas que se plantean en distintas zonas”.

En tanto, indicó: “En lo que respecta a nuestro país, económicamente, Argentina está en crisis y, desde el punto de vista de lo técnico, la mayoría de los clientes que pudieron haber tenido un excedente decidieron invertir en otros países como Uruguay, Paraguay, Estados Unidos o naciones de Europa”.

Alquileres, gran demanda y poca oferta

En cuanto a los alquileres, Pedraza señaló: “Tenemos una gran demanda y una escasa oferta y eso está directamente relacionado a la Ley de Alquileres que está vigente, la cual se encuentra totalmente fuera del contexto de las realidades de la Argentina. Es imposible sostener un precio durante un año y, luego, por más actualización que se haga, es bastante complejo volver a lograr la rentabilidad del inmueble”. “Los alquileres están por debajo de los valores históricos y eso va a ser difícil de revertir si no hay un tratamiento estructural dentro del contexto de la ley”, sentenció.

“El propietario ve que su inmueble carece de rentabilidad. Además, la actualización debe ser de manera libre y convenida con el inquilino. La consecuencia que vemos al incrementar por año es que, por ejemplo, este año, la suba fue del 60%, algo que destruye cualquier economía”, relató el empresario y añadió: “Si se aumenta cada tres meses un poquito o todos los meses, como sucedió en 1983, el inquilino no siente tanto la suba y el propietario se siente resguardado y que su dinero no se deteriora”.

Además, afirmó: “El alquilar durante tres años perjudica la propiedad, porque suele ocurrir que mayormente las viviendas no tienen el mantenimiento que corresponde por parte del inquilino, entonces se genera una depreciación del inmueble. Está estudiado que lo óptimo es generar un contrato de alquiler por dos años”.

Es destacable que la familia Pedraza incursionó en la actividad inmobiliaria en 1937. Bajo esa premisa, el empresario relató: “A pesar de las cuestiones económicas y los valores, siempre el ladrillo le da chance al inversor y alternativas de poder salir elegantemente de cualquier negocio. Hoy es un excelente momento para comprar inmuebles, habrá que ver quién tiene los medios, pero las propiedades están en pisos históricos, con departamentos que se venden por 25 mil o 30 mil dólares”.

“Claro que nosotros no estamos ajenos a otras realidades, cuando hacemos un análisis de mercado abarcamos el contexto de Villa María, el contexto nacional y también el internacional. Mucha gente decidió invertir en otros países, primero por el retorno de la rentabilidad, pero también por la cuestión de la seguridad jurídica. En Argentina es necesario efectuar un tratamiento estructural para que las cosas funcionen y haya un orden preestablecido que permita la previsibilidad tanto de una empresa como un emprendimiento inmobiliario.  Somos optimistas, a pesar de todas las cosas siempre buscamos el lado positivo y generar herramientas para poder continuar en esta actividad”, concluyó Pedraza.