“No hay ley de mercado, hay ley de la selva”

El abogado Maximiliano Vittar tomó como bandera la voz de los inquilinos y es hoy una de las personas más buscadas para hablar de una problemática que va en ascenso.

Días atrás, el cordobés expuso ante diputados sobre el impacto que generó la destrucción de la Ley de Alquileres. Muchos lo escucharon con atención, pero la solución no aparece todavía en el horizonte cercano, salvo que se caiga el decreto con el que el presidente Javier Milei desató este dolor de cabeza en muchos de los que tienen que alquilar en el país, mientras los precios se van a las nubes.

Para Vittar, el método ya fue suficiente para complicar a la parte que le toca, desde su responsabilidad como presidente de la Federación Inquilinos Córdoba, que tiene una lucha por delante.

-¿Cómo surge esto de Inquilinos Córdoba?

-Surgió en 2015. Tenía una reunión personal con varios amigos que en ese momento alquilaban. La dinámica era en un asado, charlando un poco, la cantidad de problemas que había en torno al tema.

La mayoría decía “es lo que hay, es lo que uno tiene que transitar”. La mayoría de los que la viven este problema ya la han pasado, pero en algún momento íbamos a ser propietarios.

Era como una cuaresma, como si uno tuviera que pasar el desierto para llegar a una vida mejor, pero la verdad es que el desierto es cada vez más largo. Entonces, aunque había una ley, se incumplía. Lo que regía era lo que decía el mercado inmobiliario.

En ese momento no se podía aumentar, pero habían encontrado formas donde el inquilino tenía que pagar siempre más.

Empezamos a discutir esto, armamos una reunión en Córdoba. En 2015, discutimos el acceso a la vivienda desde el alquiler, no desde la propiedad.

-Una discusión que había que dar…

-Sí, pero esta realidad es toda una presión y una conciencia que tiene distintos factores. Si le preguntás a un inversionista, ¿prefiere poner 120 mil en su vivienda, una inversión de su empresa o viajar, siempre y cuando tuviese garantizado que el alquiler no supere el 25%? Eligirían hacer una inversión. Pero si rompés esa discusión, no generás la histórica demanda de construcción, que es necesaria.

-Pero la construcción hoy no parece generar más acceso a la vivienda…

-Claro. Este panorama es mucho más fácil para el mercado inmobiliario, más que discutir los problemas para acceder a la vivienda y regular el alquiler.

En Argentina, cuando se reguló el alquiler y hubo distintas medidas que acompañaron a que el impacto no sea tan alto, no solo bajó el precio, sino que, obviamente, con mayor capacidad de ahorro, hubo un aumento exponencial, de casi 100% de cantidad de propietarios.

El Banco Hipotecario no estaba privatizado en ese entonces; la lógica de tasas iba acompañando con una política de Estado para construir, pero viviendo. Eso se ha roto y, al romperse, encontrás esta circunstancia.

-¿Cómo viste que tomaron en Diputados tu exposición sobre el tema?

-Cada vez que se abre una ventana o una posibilidad para exponer esto, las comisiones se desbordan. La misma presidenta de la comisión se vio desbordada de la convocatoria. Estuvimos nosotros y farmacéuticos. Y quiero reconocer que estaba sorprendido de la presencia de los farmacéuticos, veía que la desregularización iba a llevar a que su profesión sea inexistente. Es preocupante. Y todos sabemos que tiene que haber una intervención del Estado…

-¿A la ley la eliminó Milei con la lógica de la desregulación o hay algo más?

-Esto se mueve con una lógica del poder económico. Imaginate que el principal socio o apoyo político que tiene Milei es (Eduardo)?Eurnekian y el presidente de Irsa (Eduardo Elsztain), que no sé cuántos desarrollos inmobiliarios tienen. Es muy difícil ir en contra de ese poder tan fuerte.

Independientemente de que uno puede llegar a tener un cierto acuerdo del funcionamiento o no de la ley, un acuerdo de que se podría mejorar la ley, como lo planteaba en la comisión, en términos constituciones e institucionales es muy preocupante.

Hoy las inmobiliarias, propietarios y desarrollistas están muy contentos porque le han vuelto a dar ese poder de ser los “salvadores” para mantener un cierto equilibrio que no existe, pero ¿qué hubiera pasado si fuera al revés? ¿Qué hubiera pasado si los contratos de alquiler se hacían con un mínimo de 5 años, que los impuestos y las expensas sean pagados por propietarios? ¿Qué hubiera pasado si las viviendas que estuviesen vacías, el Estado las interviene y las pone en alquiler?, ¿qué hubieran hecho las inmobiliarias? Seguro hubieran planteado que parece una cuestión de inconstitucionalidad por derechos, hubieran planteado que no se modifique el código civil con un DNU. No hubieran planteado situaciones que se tuvieran que modificar por el Congreso.

Hubo un DNU en pandemia que duró tres meses, no dijeron nada. Cada vez que se quiso regularizar, criticaban la extensión de ese DNU. Pero ahora de por vida han derogado una ley, mientras antes recorrían los medios, hablando de escándalo constitucionalista.

Me preocupa eso. Me preocupa que si no se tiene una cierta mayoría en el Congreso, entonces implica para cualquier gobernante gobernar por DNU. Mientras, en ningún momento nosotros le fuimos a plantear un decreto para modificar una ley de alquileres.

-¿Es aferrarse a la inconstitucionalidad?

-Sí, es avanzar sobre la validación de un DNU para sostener una forma de alquiler.

Fuimos durante cinco años y discutimos que las modificaciones tenían que ser las que dicten las normas. Discutimos con las trabas, los desgastes, en completa desigualdad, porque no tenemos el poder económico y mucho menos la incidencia política. Pero ahora no lo va a solucionar (Milei) por una cuestión personal. Y en Argentina no funcionó esto; de hecho, a nivel internacional va en contra, sino que alguien explique por qué de 32 países, en 26 regula el Estado el precio inicial o el aumento del alquiler.

Acá esta lógica de la ley de oferta y demanda genera equilibrio si hay una oferta pública, si no son dos esferas que son muy difíciles de unir. Porque de un lado hay una persona que no está haciendo una inversión, sino que busca un derecho constitucional que tendría que garantizar el Estado. Y del otro lado hay una persona que hace una inversión, tiene una expectativa mercantil y tiene un negocio. Conclusión: no es la ley del mercado, es la ley de la selva”.

Hubo una ley

-¿La ley que estaba no era la ideal, pero era la mejor?

-En su momento planteamos que lo que se había conseguido era un piso, no un techo, no era una situación ideal.

Queríamos que el ajuste sea de acuerdo al salario, pero en esta discusión con el Congreso, salió el ICL (Índice para Contratos de Locación) promedio entre inflación y salario. Nosotros planteamos que sea de acuerdo a un índice salarial y logramos presionar para que sea un índice casa propia, como salió en la última modificación.

El problema es que necesitamos un órgano de control y la crítica más importante es que ante el avance de quitarle ese poder que tenían las inmobiliarias, faltó un órgano de control y autoridad de aplicación, ya que ante cada posibilidad de discusión de modificación, nada se cumplía y no había pena. Es decir, incumplís un contrato de alquiler, no pasa nada, no había sanción, no te sacaban la matrícula.

En ese contexto, ¿en qué comisión había que denunciar ante un tribunal de ética o inmobiliaria si tenías dos años de contrato? ¿Te iban a hacer otro contrato desde otra inmobiliaria con ese antecedente?

Además, era necesario acompañar con otras medidas como la regulación de la vivienda ociosa, los alquileres temporarios, acompañado de una política de crédito hipotecario. Y quiero aclarar que en ningún momento estamos apuntando contra los propietarios, no los estamos interpelando. El problema es al deber y la función del Estado. No puedo criticar a alguien que quiere tener una mayor rentabilidad. Pero tiene que ser el Estado el que regule.

-Pero Milei quiere directamente retirar al Estado…

-Quiere hacerlo en ciertas circunstancias. Hemos visto, y también en el Gobierno anterior, que en ciertas políticas de derechos esenciales y constituciones, como la Salud y Educación, los dos gobiernos han considerado que tienen una actitud activa en el Estado. En educación, más allá del recorte universitario, hay al menos un subsidio para aquellos que tienen que estudiar en un colegio privado. Entonces hay una concepción del Estado. Y en Salud se dio ahora con la regulación de las prepagas.

En la vivienda, ¿tiene que estar ausente el Estado? ¿Les parece real o posible que tengamos que tener ajustes trimestrales de acuerdo a la inflación? El Estado se repliega para lo que ellos consideran. Entonces la ley del mercado rige para ciertos derechos esenciales y para otros no.

¿Un ajuste no es excederse, como se han excedido las prepagas?

-¿Cómo suben los contratos en dólares?

-En la provincia de Córdoba, todo lo que eran viviendas de barrios privados o en su defecto casas, en sectores ABC 1 que son los de altos ingresos o ingresos medios altos, los contratos que regían eran en dólares. Eso era una generalidad, pero a partir de la derogación, hubo un gran porcentaje, el 45% de los contratos, con ajuste trimestral o cuatrimestrales, de acuerdo a la inflación.

-¿Y en el caso de los estudiantes en Córdoba? ¿Fue cambiando la zona de alquileres?

-Al estudiante lo ha destruido. No solo estamos hablando de que hubo una pérdida del poder adquisitivo de muchas familias trabajadoras de clase media, sino que hemos estado viendo y la matrícula o los que pudieron continuar con los estudios, ha bajado casi un 30%.

La mayoría que vivía en un departamento o que compartía con su hermano, se han ido en zonas más periféricas, no están en Nueva Córdoba, eso genera mucho más costos. Las expensas se han ido por las nubes. Una expensa hoy es un 30% de lo que pagás de alquiler. Además, están todos los costos del transporte, la comida… El otro día hablaba con un profesor de una facultad y me decía que se basó en esta situación viendo el sistema mixto. Antes, en las clases virtuales, siempre veía una pieza, un living, una cocina de fondo. Ahora veo todas piezas de pensiones.

-Hasta cambia la idiosincrasia de una ciudad.

-Claro. Nos preocupan no solo los inquilinos, sino los propietarios. Nos han empujado a un problema. La mayoría de productos que se están venciendo que han sido firmados, dos años o tres, con inflación y con un alquiler muy desactualizado, y un revanchismo por parte del mercado, empujaron a muchísimos propietarios a firmar con aumentos de un 300%. A eso hay que sumarle el ajuste trimestral o cuatrimestral.

En cuatro meses tuvimos una inflación del 80%, no sé qué estudiante pudo haber soportado un aumento del 300% en el rubro vivienda. Lo que habíamos logrado, que era bajar de a poquito el valor del alquiler por el coto, que era casi un 35% del ingreso familiar, en menos de cuatro meses ya lo subiste a un porcentaje mucho mayor.

En una familia donde hay dos personas que laburan y aportan, hoy una de esas personas que sale a trabajar lo hace solamente para pagar el alquiler, más impuestos, más servicios… Uno solo sale solamente para pagar un techo. Y si el ingreso no va acompañando a la inflación, no será preocupante para los que alquilan, sino para propietarios que los han empujado a que firmen estos acuerdos.

Van a aparecer las inmobiliarias salvadoras, cuando ellas empujaron a esta situación, porque en varias oportunidades, se han firmado acuerdo de acuerdo a la ICL.

Entonces el problema no era la Ley de Alquileres, sino que ellos querían tener el poder para definir.

-¿Qué país tiene el sistema ideal que se pueda adaptar al nuestro?

-Lo comparativo tiene que ser acorde a lo que sucede en un país. Tenemos una extensión territorial tan grande que es incomprensible que tengamos el problema habitacional que tenemos.

Debemos tener una política que descomprima, con sistema de transporte, servicios que permitan esa circunstancia.

La mayoría de los que tienen problemas graves en el mundo son los que no tienen más superficie para construir.

La situación ideal es la discusión de distintas herramientas, pero que haya una visión que permita que la vivienda deje de ser o cumplir un rol mercantil o de inversión y pase a cumplir una función social.

Hoy cada vez hay menos propietarios y se construyen más viviendas.

En dos ciudades del país como Río Cuarto y Ciudad Autónoma de Buenos Aires, hay desarrollos inmobiliarios importantísimos, pero el acceso a la casa propia es cada vez más difícil. Y si llevás adelante semejante inversión, pones un precio en alquiler que sea imposible, ¿para qué estás construyendo, para blanquear guita? De esto se habla mucho en Rosario también, donde están los elefantes blancos, que son edificios blancos que están completamente vacíos. Me recuerda a Pablo Escobar, que mantenía su negocio en blanco con el negocio inmobiliario en Miami y en otros puntos del mundo. No es nuevo esto.